- 29/07/2021
- Editor
- Thủ Tục Pháp Lý
- 1072 view
Quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất mới nhất
Chia sẻ :
Trong bối cảnh đời sống xã hội ngày càng phát triển, các mối quan hệ xã hội ngày càng mở rộng, các giao dịch liên quan đến tài sản của chủ sở hữu cũng được thực hiện ngày càng phổ biến. Ngay cả đối với đất đai là một trong những tài sản do Nhà nước đại diện chủ sở hữu cũng được xác định là đối tượng của các giao dịch này. Theo đó người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất có thể bằng ý chí của mình thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác.
Và một trong những hình thức chuyển quyền được thực hiện phổ biến bên cạnh các hình thức như chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, góp vốn chính là quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của tài sản là quyền sử dụng đất nên không phải trong mọi trường hợp người sử dụng đất đều có thể tặng cho đối với tài sản này. Vậy, pháp luật hiện hành quy định như thế nào về tặng cho đối với quyền sử dụng đất?
Thứ nhất, về điều kiện để tặng cho quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, điều kiện tặng cho đối với quyền sử dụng đất được xác định như sau:
– Một là, đất được tặng cho phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Bởi lẽ, đây được coi là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác định được quyền sử dụng hợp pháp cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, tại Khoản 2 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 cũng ghi nhận hai trường hợp đất nhận được thông qua thừa kế vẫn có thể thực hiện việc tặng cho khi chưa có Giấy chứng nhận như sau:
+ Người tặng cho là người có đất thông qua thừa kế mặc dù có đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đối với đất.
+ Trường hợp người tặng cho là người nhận được đất thông qua thừa kế nhưng họ thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận theo quy định như người Việt Nam nhưng định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài theo quy định không được mua nhà gắn với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
– Hai là, đất đem tặng cho phải được xác nhận là không có tranh chấp. Bởi khi một tài sản đang có tranh chấp đồng nghĩa với việc một người khác có thể đang có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản đó, nên việc định đoạt tài sản trong các trường hợp này có thể bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của người liên quan và có thể kéo theo trình trạng kiện tụng tranh chấp. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể khác cũng như tránh việc phát sinh các tranh chấp sau này bắt buộc các bên chỉ có thể thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất khi không có tranh chấp liên quan hoặc tranh chấp đã được giải quyết.
Xem thêm: Đất nằm trong dự án có được thực hiện việc tặng cho không?
– Ba là, quyền sử dụng đất phải đảm bảo điều kiện không nằm trong trường hợp đang bị kê biên thi hành án. Bởi khi đất được xác định kê biên để đảm bảo cho việc thi hành các bản án, quyết định sẽ là một trong những trường hợp không thể thực hiện tặng cho.
– Bốn là, đất được tặng cho phải còn trong thời gian sử dụng theo quy định của pháp luật. Trong các loại đất được phân loại trong Luật đất đai năm 2013, tùy theo mục đích sử dụng mà thời hạn sử dụng cũng sẽ có sự khác nhau. Riêng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê có thời hạn thì khi hết thời hạn này, quyền sử dụng đất của người được giao hoặc cho thuê cũng sẽ chấm dứt. Do đó, bắt buộc nếu họ muốn thực hiện việc tặng cho để chuyển giao quyền sử dụng đất của mình phải thực hiện khi đất còn trong thời gian sử dụng.
Lưu ý:
Trong một số trường hợp đặc thù, ngoài những điều kiện như đã nêu ở trên, người sử dụng đất cần lưu ý các vấn đề quy định tại Điều 191, 192 Luật đất đai năm 2013 khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác, cụ thể như sau:
+ Khi tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác phải đảm bảo đây là những trường hợp pháp luật cho phép tặng cho.
+ Trong trường hợp đất tặng cho là đất trồng lúa cần lưu ý bên nhận tặng cho phải là cá nhân hoặc hộ gia đình có trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp.
+ Đối với đất ở hay đất nông nghiệp nằm trong phạm vi rừng phòng hộ, rừng đặc dụng (phân khu bảo vệ, phục hồi sinh thái) chỉ được tặng cho cho người sinh sống trong khu vực này.
Thứ hai, về trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất
Xem thêm: Quy định về thủ tục, hồ sơ tặng cho nhà đất
Khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đât, bên tặng cho và bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất cần thực hiện các thủ tục theo trình tự các bước sau:
Bước 1: Hai bên thực hiện giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Đối với đất đai là tài sản đặc thù và bắt buộc phải đăng kí quyền sở hữu, do đó hợp đồng tặng cho được kí kết trong trường hợp này bắt buộc phải đảm bảo các điều kiện về nội dung và hình thức theo đúng quy định của pháp luật:
– Về vấn đề nội dung, hợp đồng tặng cho phải đảm bảo bên tặng cho phải là người được ghi nhận với tài sản này, các bên giao kết phải có năng lực hành vi dân sự khi thực hiện giao kết hợp đồng.
– Về mặt hình thức, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã (Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013 )
Bước 2: Thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận tặng cho
Sau khi hoàn tất hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, người nhận tặng cho có thể thực hiện thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai với các giấy tờ như sau:
– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Xem thêm: Đòi lại tài sản sau khi đã cho tặng có được không?
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc của người tặng cho
– Một số loại giấy tờ khác để xác minh đối chiếu thông tin như: Thẻ căn cước hoặc chứng minh nhân dân, Sổ hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn,…
Thứ ba, về nghĩa vụ thuế, lệ phí khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật, khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất sẽ phát sinh các loại thuế và lệ phí sau:
– Về thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thu nhập từ việc nhận tặng cho đối với quyền sử dụng đất được xác định là một trong những thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Thuế suất được áp dụng để tính thuế trong trường hợp này là 10% giá trị tài sản. (Theo quy đinh tại Khoản 2 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC)
– Về lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khi tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất từ nhận tặng cho, lệ phí trước bạ được xác định là 0,5% giá trị của tài sản (xác định theo Bảng giá đất của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh nơi có đất).
Lưu ý:
Tuy nhiên, bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất có thể được miễn thuế và lệ phí trước bạ quy định ở trên nếu như họ nhận được tài sản từ chính vợ hoặc chồng, cha mẹ (gồm cả cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, cha mẹ vợ hay cha mẹ chồng), con cái (gồm con đẻ, con nuôi, con dâu, con rể), ông bà (nội, ngoại), cháu (cháu nội, cháu ngoại) hay từ chính các anh, chị, em ruột của mình.
Xem thêm: Tặng cho quyền sử dụng nhà đất có phải nộp thuế TNCN không?
Tặng cho quyền sử dụng đất năm 1993 có cần phải công chứng?
Chuyển quyền sử dụng đất năm 1993 được thực hiện ở cơ quan nào? Tặng cho quyền sử dụng đất năm 1993 có cần phải công chứng?
Năm 2003, D đòi đất mà H đang sử dụng với lý do bố H (là ông A) đã có tặng cho D mảnh đất đó và giấy viết tay đó có chữ ký của A năm 1993 mà không có công chứng. Năm 2004, H đã bị Uỷ ban nhân dân phường, sau đó là Uỷ ban nhân dân tỉnh cưỡng chế để trả lại đất cho D. Sau 1 thời gian D được Uỷ ban nhân dân huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và D đã chuyển nhượng mảnh đất đó cho K. Tuy nhiên, năm 1997, cơ quan xác định chữ ký trong giấy viết tay không phải của ông A. Vậy trong trường hợp này K hay H sẽ được trả lại đất và việc xử lý các vi phạm trên của các cơ quan liên quan được pháp luật quy định như thế nào?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 31, Luật Đất đai 1993 (đã hết hiệu lực từ 1/7/2014) thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện đất ở nông thôn được thực hiện tại Ủy ban nhân dân huyện, còn ở thành thị thì phải được thực hiện tại Ủy ban nhân dân tỉnh. Như vậy, việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông A và anh D phải có sự xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh về vấn đề chuyển nhượng này do việc chuyển nhượng được thực hiện từ năm 1993.
Tuy nhiên đến năm 1997 thì cơ quan xác định chữ ký trong giấy viết tay không phải của ông A, như vậy đương nhiên D sẽ không có đủ căn cứ để chứng mình quyền sử dụng mảnh đất đó của ông A vì vậy, D hoàn toàn có quyền đòi lại mảnh đất này. Thế nhưng, đến tận năm 2004, Ủy ban nhân dân tỉnh mới thực hiện quyết định cưỡng chế đối với H và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho H. Điều này là hoàn toàn vô lý, bởi lẽ thời điểm xác minh căn cứ chứng nhận quyền sử dụng đất của D là năm 1997, 7 năm sau cơ quan nhà nước vẫn thực hiện việc cưỡng chế với H. Theo đó, H có thể viết đơn khiếu nại và gửi trực tiếp cho Ủy ban nhân dân tỉnh kèm theo tài liệu chứng minh để đòi lại quyền lợi cho mình theo quy định tại khoản 1 Điều 1, Luật Khiếu nại, tố cáo 1998 (hết hiệu lực từ 1/7/2012).
Xem thêm: Điều kiện, thủ tục và hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất mới nhất
Như vậy, cơ quan Nhà nước phải có trách nhiệm xem xét lại quyết định của mình để giải quyết việc khiếu nại (Điều 3, Luật Khiếu nại, tố cáo 1998). Theo đó, dựa trên xác minh của cơ quan xác định chữ ký thì Ủy ban nhân dân huyện phải ra Quyết định thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho D, đồng thời phải thực hiện việc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho H theo quy định tại Điều 36, Luật Đất đai 1993 (nếu thực hiện trước ngày 1/7/2004 hoặc theo quy định tại Điều 50, “Luật đất đai 2013” (nếu thực hiện sau ngày 1/7/2004).
Bạn có thể tham khảo thêm một số bài viết có liên quan khác:
– Thủ tục tặng cho đất ở
– Có đòi lại được đất đã tặng cho không?
– Tranh chấp về việc tặng cho đất ở
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn.
Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con
Tóm tắt câu hỏi:
Hai vợ chồng em ở với ông nội của chồng. Bà nội chồng còn sống nhưng ở với bác trưởng. Giờ chúng em có ý định xây nhà nên ông muốn sang tên sổ bìa đỏ. Cho em hỏi ông sang tên sổ bìa đỏ cho cháu có cần phải chữ ký của bà nội và các con của ông bà không? Chi phí để sang tên sổ bìa đỏ có mất không? Có phải đóng thuế không?
Xem thêm: Tự ý đi chứng thực giấy tặng cho quyền sử dụng đất có đúng không?
1. Cơ sở pháp lý:
– Luật hôn nhân và gia đình 2014;
– “Bộ luật dân sự 2015”;
– Luật đất đai 2013.
– Nghị định 23/2013/NĐ-CP.
2. Giải quyết vấn đề:
Nếu mảnh đất mà ông nội bạn định sang tên cho gia đình bạn là tài sản chung của ông bà nội chồng bạn thì khi ông nội chồng bạn sang tên sổ đỏ cho gia đình bạn thì phải có sự đồng ý của bà nội chồng bạn theo quy định tại khoản 2, Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình 2014:
Xem thêm: Nhận tặng cho quyền sử dụng đất với diện tích 16m2
“2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”
Nghĩa là, trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý và chữ ký của bà nội bạn thì mới có thể sang tên sổ đỏ cho gia đình bạn.
Nếu mảnh đất của mà ông nội bạn định sang tên cho hai vợ chồng bạn thuộc sở hữu chung của cả ông bà nội và những người con của ông bà nội bạn thì đây được coi là sở hữu chung hợp nhất theo quy định tại Điều 217 “Bộ luật dân sự 2015” như sau:
“1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.
Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.
2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.”
Khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ như sau:
“a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”
Như vậy, đây là tài sản chung của các đồng sở hữu thì phải có sự đồng ý của các chủ sở hữu còn lại.
Nếu mảnh đất này là sở hữu riêng của ông nội bạn thì khi sang tên sổ đỏ cho gia đình bạn thì không cần có sự đồng ý của bà nội chồng bạn và những người con của ông bà nội chồng bạn.
Khi tặng cho quyền sử dụng đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phát sinh các loại thuế sau: Thuế thu nhập cá nhân, Thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, các chi phí khác như chi phí đo đạc địa chính,… Do bạn không nói rõ là gia đình bạn được ông nội tặng cho quyền sử dụng đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên sẽ chia hai trường hợp như sau:
* Thứ nhất, gia đình bạn được tặng cho quyền sử dụng đất:
– Thuế thu nhập cá nhân: Căn cứ điểm d) Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định các khoản thu nhập được miễn thuế như sau:
Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ba mẹ sang con
“d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.”
– Lệ phí trước bạ: Căn cứ Khoản 1 Điều 1 Nghị định 23/2013/NĐ-CP sửa đổi Khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP như sau:
“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
– Thuế chuyển quyền sử dụng đất:
Tiền nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Thuế suất)
+ Diện tích đất tính bằng m2.
+ Giá đất theo bảng giá.
+ Thuế suất: 4% đối với người cho, 1% đối với người nhận.
Xem thêm: Bố mẹ chồng có thể lấy lại đất đã tặng cho con được không?
* Thứ hai, gia đình bạn được chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
– Thuế thu nhập cá nhân: Căn cứ Khoản 7 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế 2014 có quy định:
“7. Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 23 như sau:
“2. Biểu thuế toàn phần được quy định như sau":
Thu nhập tính thuế |
Thuế suất (%) |
e) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản |
2 |
Sale Admin - Đức Minh
