Lệ phí trước bạ khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

31/07/2021
Editor
Thủ Tục Pháp Lý
1907 view

Lệ phí trước bạ khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chia sẻ :

Lệ phí trước bạ khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao nhiêu?

Đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Mặc dù không có quyền sở hữu đất đai, nhưng người sử dụng đất vẫn được Nhà nước trao quyền, hoặc công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đai. Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, và được xác định như một loại tài sản của người sử dụng đất và được đưa vào tham gia giao dịch dân sự như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế…. Vậy, khi quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch mua bán, chuyển nhượng thì điều gì khiến các bên trong quan hệ mua bán.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan tâm nhất? Trên thực tế, ngoài việc quan tâm đến diện tích, giá trị quyền sử dụng đất đối với mảnh đất được chuyển nhượng hay hình thức giao dịch thì các bên quan tâm nhất vẫn là các khoản nghĩa vụ tài chính phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng này, trong đó có lệ phí trước bạ. Vậy, lệ phí trước bạ đối với hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định như thế nào?

Hiện nay, vấn đề về lệ phí trước bạ nói chung và lệ phí trước bạ trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng được quy định cụ thể tại Luật phí và Lệ phí năm 2015, Nghị định 140/2016/NĐ-CP, Thông tư 301/2016/TT-BTC, Nghị định 20/2019/NĐ-CP. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, về khái niệm chung về lệ phí trước bạ.

Căn cứ vào các văn bản pháp luật hiện hành thì hiện nay chưa có văn bản nào quy định cụ thể về khái niệm “lệ phí trước bạ”. Tuy nhiên, căn cứ theo khái niệm về “lệ phí” được quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật thuế và lệ phí năm 2015, và quy định chung về đối tượng và phạm vi điều chỉnh về lệ phí trước bạ được quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì có thể hiểu:

“Lệ phí trước bạ” được xác định là một khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với một số tài sản theo quy định của pháp luật tại cơ quan có thẩm quyền.

Những tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ sẽ được xác định theo quy định tại Điều 2 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, Điều 2 Thông tư 301/2016/TT-BTC, có thể kể đến như tàu thủy, ca nô, sà lan, thuyền, tàu bay, xe máy, xe ô tô hoặc tài sản nhà, đất…. Trong đó, tài sản là “đất” chịu lệ phí trước bạ sẽ bao gồm các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp được quy định trong Luật đất đai (kể cả đất đã xây dựng công trình) thuộc về quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức.

Trong phạm vi bài viết sẽ chỉ xác định lệ phí trước bạ đối với tài sản là “quyền sử dụng đất” mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi đi làm thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.

Thứ hai, về cách xác định lệ phí trước bạ khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể tại Điều 5, 6, 7 Nghị định 140/2016; Điều 3, 4 Thông tư 301/2016/TT-BTC; khoản 1 Điều 1, Điểm b, c Khoản 2 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP thì căn cứ tính lệ phí trước bạ nói chung và lệ phí trước bạ đối với đất đai khi mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được xác định bằng công thức:

Mức lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ x (nhân) mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

Cụ thể: Đối với lệ phí trước bạ đối với đất đai trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định cụ thể như sau:

Về giá tính lệ phí trước bạ.

Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, khoản 1 Điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định là giá đất được quy định tại Bảng Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ, trên cơ sở căn cứ vào điều kiện thực tế của từng địa phương và pháp luật về đất đai hiện hành.

Cụ thể: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (tính theo m2) x (nhân) giá 01 m2 đất (tính theo đơn vị đồng/m2) theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành.

Tuy nhiên, đối với những trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quy định về giá đất chuyển nhượng thấp hơn giá đất được quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ thì trường hợp này giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ áp dụng theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.

Còn trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ghi giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao hơn giá đất được quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ thì trường hợp này giá tính lệ phí trước bạ đối với đất sẽ được xác định là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Về mức thu lệ phí

Căn cứ theo quy định tại Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, Điều 4 Thông tư 301/2016/TT-BTC thì mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất được xác định là 0,5%.

Từ những căn cứ được xác định ở trên có thể khẳng định lệ phí trước bạ đối với đất khi làm thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất sau khi thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được xác định theo công thức:

Lệ phí trước bạ phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất = 0,5% x(nhân) giá tính lệ phí trước bạ theo quy định.

Về hồ sơ khai lệ phí trước bạ, nơi nộp và thời điểm kê khai lệ phí trước bạ:

Căn cứ theo quy định tại Điều 10 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, được sửa đổi bởi điểm a, b khoản 4 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP thì:

– Hồ sơ khai lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bao gồm: Tờ khai lệ phí trước bạ và các giấy tờ chứng minh đất thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

– Thời điểm kê khai lệ phí trước bạ: Khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền thì tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất – chủ thể có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ sẽ phải kê khai và nộp hồ sơ khai thuế trước bạ. Lệ phí trước bạ sẽ kê khai theo từng lần phát sinh.

– Cá nhân có tài sản nhà, đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ sẽ có trách nhiệm nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan có thẩm quyền về đăng ký đất đai (cụ thể là Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất).

Như vậy, qua phân tích nêu trên, có thể thấy “đất đai” là một trong những đối tượng chịu lệ phí trước bạ theo quy định của Nghị định 140/2016/NĐ-CP, nên các bên khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sang tên tại cơ quan có thẩm quyền sau quá trình mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải nộp lệ phí trước bạ (trừ trường hợp được miễn lệ phí trước bạ). Việc nộp lệ phí được xác định là một trong những khoản nghĩa vụ tài chính bắt buộc của chủ thể sở hữu tài sản phải nộp cho Nhà nước khi thực hiện thủ tục đăng ký xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền.

1. Tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ

Nguyên gia đình tôi có: Nguồn gốc đất mua của HTX trước 1975, nhà tự xây theo Giấy phép XD của HTX, còn nợ tiền vay để xây nhà 30/4/1975. Năm 2004, thành phố có chủ trương thu hồi các khoản nợ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Đến tháng 8/2010, gia đình tôi nhận được thông báo về việc “Nộp tiền nợ trả để cấp giấy chứng nhận quyền sỏ hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở”. Tuy nhiên, thời điểm này người nợ tiền vay và xây nhà là cha tôi chết từ năm 1982; và mẹ tôi chết năm 2009, gia đình đã làm thủ tục ủy quyền cho 1 người em thay mặt gia đình tiếp tục hồ sơ. Xin cho biết tiền thuế trước bạ, tiền sử dụng đất nếu có thì được tính ra sao trên cơ sở nào?

Thứ nhất: Về tiền sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

– Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

– Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

Như vậy, nếu gia đình anh chị có giấy tờ về nguồn gốc quyền sử dụng đất từ trước năm 1975, nay được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Thứ hai: Về Lệ phí trước bạ.

Theo quy định tại Nghị số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về Lệ phí trước bạ thì cá nhân có tài sản là nhà, đất phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp không phải nộp Lệ phí trước bạ quy định tại Điều 4 của Nghị định trên.

Căn cứ và cách tính Lệ phí trước bạ nhà, đất được hướng dẫn tại Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn lệ phí trước bạ (Sau đây gọi là Thông tư 124), cụ thể như sau:

Xem thêm: Cách ngăn chặn bị đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 4 Thông tư số 124 thì:

– Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ.

– Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ x (nhân)Tỷ lệ lệ phí trước bạ (%)

Trong đó:

– Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất tối đa là 500 triệu đồng/1 tài sản/lần trước bạ.

– Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với từng loại tài sản. Giá tính lệ phí trước bạ nhà, đất theo Điều 5 Thông tư số 124 gồm:

+ Đối với đất: Căn cứ xác định giá tính lệ phí trước bạ đất là diện tích đất chịu lệ phí trước bạ và giá đất tính lệ phí trước bạ. Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Xem thêm: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất

+ Đối với nhà: Căn cứ xác định giá tính lệ phí trước bạ nhà là diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ, giá nhà tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà. Giá nhà tính lệ phí trước bạ là giá xây dựng nhà ở do UBND cấp tỉnh quy định.

– Tỷ lệ lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%.

2. Phải đóng tiền, lệ phí gì khi mua bán đất?

Khi mua đất thì phải đóng những khoản phí gì?

Khi mua đất thì bạn phải đóng những phí sau:

1. Lệ phí công chứng: công chứng là hoạt động bắt buộc khi thực hiện các giao dịch về nhà đất, do vậy bạn phải nộp lệ phí công chứng. Mức thu phí áp dụng chung cho cả Phòng công chứng và Văn phòng công chứng.

Thông tư liên tịch 08/2012/TTLT-BTC-BTP quy định đối với các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất tính phí công chứng được xác định theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng, giao dịch đó.

Xem thêm: Chỉ tiêu quy định trong biểu mức thu lệ phí cấp giấy đăng ký

Trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thoả thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng được tính như sau: Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng, giao dịch (x) Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.

2. Lệ phí trước bạ: mức đóng lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất.

3. Tiền thuế thu nhập cá nhân: là khoản tiền mà người bán có nghĩa vụ phải nộp. Mức thuế suất phải đóng là:

– 25% trên thu nhập chuyển nhượng – được tính bằng cách lấy giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng trừ đi giá vốn bao gồm giá mua và các chi phí liên quan.

– Trường hợp giá vốn không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp để chứng minh thì cơ quan thuế sẽ áp mức thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

3. Mua bán nhà đang thế chấp có được không?

1.Tháng 12/2015 em có mua một lô đất của bà A nhưng khi làm giấy tờ mua bán thì chị của bà A (bà B) đứng tên. Hiện tại bà B vẫn là chủ sở hữu đất (bà B bán đất cho em nhưng chưa sang tên). Sau khi làm giấy tờ và đặt cọc thì em mới được biết bà B lấy giấy tờ đất vay vốn ngân hàng trước đó. Giấy tờ mua bán đất em và Bà B đã làm có hiệu lực mua bán hay không ạ?

2. Sau khi đặt và hẹn 3 tháng sau giao giấy tờ nhưng bà B vẫn chưa lấy giấy tờ đất về để tách khoán được và Bà B hẹn đến tháng 12/2016. Nhưng đến tháng 7/2016 em phải cất nhà ( vì năm nay là năm tốt) . Bà B có nói em cất thì cứ cất, sau đó em và Bà B có mời địa chính và chính quyền địa phương đến để đo đạc và xác nhận mua bán đến tháng 12/2016. Nếu tới tháng 7 em tiến hành xây dựng trên lô đất em đã đặt cọc mua thì có trái phép hay không?

Căn cứ Khoản 4 Điều 348 “Bộ luật dân sự 2015” về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản quy định:

“1. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này.

Theo đó, Khoản 3 và Khoản 4, Bộ Luật này quy định.

2. Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.

Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.

3. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.”

Như vậy, khi chủ sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng là bên nhận thế chấp, nếu như không được Ngân hàng đồng ý về việc chuyển nhượng thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Trường hợp của bạn, việc mua bán mảnh đất này chỉ được coi là hợp pháp nếu bên nhận thế chấp là Ngân hàng đồng ý.

Căn cứ khoản 2 Điều 8 Nghị định số 64/2012/NĐ-CP của Chính phủ quy định về Cấp giấy xin phép xây dựng, một trong những giấy tờ cần có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng là:

“4. Bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ về quyền sở hữu công trình, nhà ở, đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo; giấy uỷ quyền, đối với trường hợp được chủ sở hữu công trình uỷ quyền thực hiện sửa chữa, cải tạo; quyết định cho phép đầu tư xây dựng của cấp có thẩm quyền đối với công trình ngầm đô thị; quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc cam kết bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.”

Theo quy định trên, để xây dựng nhà bạn cần xin giấy phép xây dựng nhưng để xin được giấy phép xây dựng cần có Bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Vì vậy nếu bạn không có bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không xin được Giấy phép xây dựng. Nếu xây dựng nhưng không có Giấy phép xây dựng trong trường hợp buộc có Giấy phép xây dựng bạn sẽ bị xử lý về hành vi xây dựng trái phép.

4. Mua đất nhưng chỉ ghi chú đã chuyển nhượng mà không cấp sổ mới

Năm 2015 vợ chồng tôi có mua 1 mảnh đất và muốn sang tên đổi chủ nhưng khi làm các thủ tục giấy tờ và nộp thuế xong vợ chồng tôi nhận lại bìa nhưng vẫn mang tên người chủ cũ và đằng sau bìa có ghi chú là đã chuyển nhượng cho vợ chồng tôi. Xin hỏi như vậy có đúng ko? Và ghi chú như vậy có giá trị không?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Về việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận khi có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT- BTNMT có quy định như sau:

“Điều 17. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

1. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp để trao cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm:

a) Nhận quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn; hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật;

b) Chuyển quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất, một phần tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhận cho người khác trong các trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này hoặc chuyển quyền sử dụng một hoặc một số thửa đất trong các thửa đất cấp chung một Giấy chứng nhận thì bên chuyển quyền được xác nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp;”

Do đó nếu vợ chồng bạn nhận chuyển nhượng mảnh đất trên thì đây là trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận. Tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 18 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT hướng dẫn:

“Nội dung xác nhận thay đổi được ghi vào cột “Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý” trên Giấy chứng nhận trong các trường hợp như sau:

1. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được ghi theo quy định như sau:

a) Trường hợp chuyển quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, chuyển quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất bằng một trong các hình thức quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 17 của Thông tư này thì lần lượt ghi: hình thức (hoặc căn cứ) chuyển quyền; tên và địa chỉ của bên nhận quyền theo quy định tại Điều 5 của Thông tư này (dưới đây gọi là tên và địa chỉ của bên nhận quyền); mã hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi là mã hồ sơ thủ tục đăng ký).

b) Trường hợp chuyển quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất, một phần tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 17 của Thông tư này thì trên Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền lần lượt ghi: hình thức (hoặc lý do) chuyển quyền; loại tài sản chuyển quyền; tên và địa chỉ của bên nhận chuyển quyền; diện tích chuyển quyền và số hiệu thửa đất sau khi chia tách để chuyển quyền; mã hồ sơ thủ tục đăng ký; diện tích và số hiệu thửa đất sau khi chia tách còn lại không chuyển quyền.”

Như vậy trường hợp của vợ chồng bạn khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được ghi xác nhận vào cột “Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý” trên Giấy chứng nhận. Việc ghi xác nhận như vậy là đúng với quy định của pháp luật và hoàn toàn có giá trị pháp lý.

5. Sang tên sổ đỏ cần nộp bao nhiêu tiền?

Em có mảnh đất 5*20m ở thạnh xuân quận 12 ,thành phố Hồ Chí Minh là đất thuộc khu dân cư nhưng hiện tại thì chưa cho chuyển mục đích sủ dụng và em có hỏi trên quận thì họ báo là chưa có tên đường mã số hẻm thì chưa chuyển mục đích sử dụng đất được .Vậy cho em hỏi là đất thuộc khu dân cư thì thời gian bao lâu là được cấp mã số hẽm ạ. Giấy tờ quyền sử dụng đất được cấp năm 2012, bây giờ em muốn đổi đổi sang tên chính chủ thì đóng thuế hết khoảng bao nhiêu tiền ạ?

Theo Điều 57 Luật đất đai 2013: chuyển mục đích sử dụng đất quy định:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp”

Như vậy, đối với các trường hợp trên khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyển để được giải quyết. Tuy nhiên trong trường hợp thông tin bạn đưa ra không cụ thể việc chuyển mục đích sử dụng đất để làm gì nên khi đã được UBND quận trả lời là chưa có tên đường, số hẻm nên chưa thưc hiện được thì bạn có thể làm hồ sơ lên cơ quan UBND phường yêu cầu cấp số hẻm và đợi phê duyệt từ UBND cấp quận. Do đó, tùy và thời gian thẩm định thực trạng đất, hẻm, sau khi được phê duyệt thì sẽ được cơ quan có thâm quyền cấp mã số hẻm theo quy định trong Quyết định 22/2012/QĐ-UBND ngày 31 tháng 5 năm 2012 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh.

Ngoài ra, để thực hiện sang tên chính chủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì sau khi các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng bạn cần nộp hồ sơ sang tên sổ tại tại Phòng tài nguyên môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện và cần nộp những khoản phí sau:

– Lệ phí trước bạ: 0,5% x giá chuyển nhượng đất trên hợp đồng

– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: lệ phí này do từng địa phương quy định nhưng không quá 500.000 đồng (theo mục b.3 khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC).

– Lệ phí khác (phí đo đạc, …)