• 10/07/2021
• Realestat_Admin
• Thủ Tục Pháp Lý
• 1026 view

Cha mẹ bán nhà đất có cần phải hỏi ý kiến, xin chữ ký các con không?

Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, vì vậy trong điều kiện phát triển kinh tế – xã hội hiện nay thì đất đai ngày càng có giá trị và chiếm một vị trí quan trọng đối với các hộ gia đình, cá nhân nói riêng và nhà nước nói chung. Các giao dịch về quyền sử dụng đất cũng có những thay đổi qua các thời kỳ, qua các văn bản pháp luật về đất đai nên việc nắm bắt các quy định của pháp luật khi các chủ thể thực hiện giao dịch cũng không phải ai cũng nắm chắc được. Vậy, khi chủ thể thực hiện các quyền sử dụng đất thì ai có thẩm quyền thực hiện việc chuyển nhượng,tặng cho quyền sử dụng đất. Để có thể tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này, chúng tôi xin được phân tích thẩm quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. 

Một trong những yếu tố để hộ gia đình cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc xác định chủ sở hữu của đất là cá nhân sở hữu hay nhiều chủ sở hữu. Điều đó cũng có nghĩa rằng, tính chất pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cá nhân hay hộ gia đình sẽ khác nhau khi chủ sở hữu đất thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai.

Trường hợp thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của hộ gia đình

Căn cứ theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về giải thích từ ngữ liên quan đến hộ gia đình, theo đó hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất.

Điều đó cũng có nghĩa rằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình là cấp cho những người có quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng, hôn nhân, đang sống chung. Như vậy, họ xác định đồng sở hữu mảnh đất từ thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, pháp luật đất đai cũng có những quy định đối với các giao dịch dân sự liên quan đến đồng sở hữu quyền sử dụng đất. Căn cứ theo Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013, ngoài ra được hướng dẫn bởi Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau:

+ Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. 

+ Đối với trường hợp hợp đồng, văn bản giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất thì khi thực hiện các giao dịch dân sự, giao dịch đó phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các thành viên đồng sở hữu, nếu một trong các thành viên không ký vào văn bản đó được thì phải có giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Trường hợp thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của cả hai vợ chồng: Căn cứ theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 có ghi nhận về cách xác định tài sản chung của vợ chồng như sau:

+ Các tài sản do vợ, chồng tạo có được từ hoạt động sản xuất kinh doanh, thu nhập do lao động hoặc thu nhập khác trong thời kỳ hôn nhân, hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng của vợ hoặc chồng, tài sản do vợ chồng được tặng cho chung hay được thừa kế chung, hay vợ, chồng được nhận từ tặng cho, thừa kế riêng nhưng đồng ý xác nhập vào khối tài sản chung của vợ chồng thì xác định là tài sản chung của vợ chồng.

+ Trong thời kỳ hôn nhân vợ, chồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì xác định là tài sản chung của vợ chồng. Đối với trường hợp vợ hoặc chồng có được quyền sử dụng đất do được tặng cho, được thừa kế riêng từ người khác hoặc có được thông qua các giao dịch dân sự bằng tài sản riêng của mình.

Theo đó, căn cứ theo Điều 34 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 có quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất với tài sản chung như sau:

+ Các tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà phải đăng ký quyền sở hữu thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

+ Đối với trường hợp tài chung của vợ chồng mà chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng nhưng khi xem xét nguồn gốc có được tài sản thì do vợ, chồng cùng tham gia giao dịch dân sự, cùng lấy tài sản chung của vợ chồng để có được tài sản thì tài sản đó được xác định là tài sản chung của vợ chồng.

Như vậy, khi vợ chồng cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản thì khi xác lập các giao dịch dân sự thì phải có sự đồng ý, xác lập, thực hiện giao dịch dân sự của cả hai vợ chồng, nếu vợ hoặc chồng không thể cùng xác lập giao dịch dân sự đó thì có thể ủy quyền cho bên còn lại thực hiện giao dịch dân sự đó thông qua hình thức lập giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền có chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc công chứng tại các văn phòng công chứng, phòng công chứng.

Trường hợp thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ, chồng: Để bảo vệ quyền và lợi ích của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân khi được nhận tài sản từ người khác là tài sản riêng của người đó, pháp luật về hôn nhân và gia đình cũng có những chế định bảo vệ quyền tài sản của vợ, chồng. Theo đó, những tài sản mà vợ, chồng có được trước thời kỳ hôn nhân hoặc tài sản nhận được trong thời kỳ hôn nhân nhưng được thừa kế riêng hoặc tặng cho riêng từ người khác hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng thì xác định là tài sản riêng của bên vợ, chồng. Điều đó cũng có nghĩa rằng, khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản riêng thì chỉ cần có sự đồng ý và chữ ký của chủ sở hữu tài sản.

Ví dụ: A  và B kết hôn với nhau vào năm 2014. Tháng 6 năm 2015 A và B có tích góp được một khoản tiền và mua được một mảnh đất của bà C, khi làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì A đi làm thủ tục và A đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tháng 5 năm 2018 A và B có mâu thuẫn về vấn đề tình cảm, nên A đã bán mảnh đất cho bà D bằng cách ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay. Tháng 1 năm 2019 B phát hiện ra A đã bán đất nên nộp đơn lên Tòa án nhân dân yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự giữa A và D bị vô hiệu, vì B cho rằng đây là tài sản chung của A và B nên khi bán đất phải có sự đồng ý của B. 

Từ tình huống trên cho thấy, việc A bán đất cho bà D mà chưa có sự đồng ý của B là không hợp pháp. Vì mảnh đất này là tài sản chung của A và B trong thời gian chung sống với nhau, về mặt nguyên tắc kể cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đứng tên một mình A thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì A phải có sự đồng ý và có chữ ký của B.

1. Thủ tục mua lại nhà của bố mẹ chồng

Tóm tắt câu hỏi:

          Chúng tôi là vợ chồng chung sống với nhau 26 năm, có một con. Trong lúc sinh sống mọi chi phí sinh hoạt và sửa chữa do vợ chồng tôi thanh toán. Giấy tờ nhà thì do gia đình chồng đứng tên, gia đình chồng quyết định bán căn nhà đang sinh sống chia ra làm 7 phần. Cho tôi hỏi, nếu theo pháp luật liệu vợ chồng tôi có được hưởng phần nào hay không? Nếu tôi mua lại căn nhà đó thì giá trị căn nhà đó được bên gia đình chồng quyết định hay dựa theo pháp luật. Nếu theo pháp luật thì giá trị căn nhà sẽ được tính như thế nảo? (DT: 77m2 +1 gác, ĐC: F.13, Phú Nhuận), Nếu như gia đình chồng tôi quyết định giá hoặc theo pháp luật thì vợ chồng tôi có thể thanh toán theo từng phần trong 1 khoảng thời gian được hay không? Mức thanh toán theo định mức là bao nhiêu?

Luật sư tư vấn:

Xin chào! Về vấn đề của bạn, Công ty Luật DƯƠNG GIA xin được trả lời như sau:

          Trước hết, về vấn đề thứ nhất mà bạn hỏi là vợ chồng bạn có được chia phần khi bán nhà hay không: Vì bạn không nói rõ là giấy tờ nhà do gia đình chồng đứng tên là do một cá nhân trong gia đình đứng tên, hay là cả gia đình (tức là cả hộ) đứng tên nên tôi xin được giả thiết như sau:

          – Nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là do một cá nhân trong gia đình đứng tên, thì về mặt pháp luật, tài sản đó thuộc quyền sở hữu của người đứng tên trên giấy chứng nhận, toàn bộ giá trị tài sản là thuộc quyền sở hữu của người đó. Vợ chồng chị không có quyền sở hữu đối với tài sản đó thì khi chủ sở hữu bán tài sản vợ chồng chị sẽ không được quyền chia phần đối với giá trị tài sản mà chỉ được bồi hoàn số tiền đã được sử dụng để sửa chữa căn nhà.

          – Nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là hộ gia đình đứng tên, thì về mặt pháp luật, tài sản đó thuộc quyền sở hữu chung theo phần của tất cả những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Trong trường hợp chồng chị hoặc vợ chồng chị có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận thì việc mua bán quyền sử dụng đất và mua bán căn nhà phải được chồng chị hoặc vợ chồng chị đồng ý và giá trị căn nhà sẽ được chia đều cho các thành viên đứng tên trên giấy chứng nhận. Đồng thời vợ chồng chị phải được bồi hoàn khoản tiền đã sử dụng để sửa chữa căn nhà.

          Về câu hỏi thứ hai của chị, giá trị quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu nhà ở khi chuyển nhượng giữa các cá nhân với nhau thì do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên chị cần lưu ý một trường hợp đó là nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là cấp cho hộ gia đình thì chồng chị hoặc vợ chồng chị (nếu có tên trong hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận) có quyền ưu tiên mua lại nếu không đồng ý bán cho người khác. Trong vòng 3 tháng nếu chồng chị hoặc vợ chồng chị không mua lại căn nhà thì các thành viên khác mới có thể bán căn nhà cho người khác.

          Còn về hình thức thanh toán giá trị căn nhà thì các bên đương sự có thể thỏa thuận với nhau, có thể thanh toán một lần hoặc nhiều lần tùy theo sự thỏa thuận của các bên, pháp luật không có quy định về định mức thanh toán hợp đồng dân sự.

2. Thủ tục chuyển đất từ cha mẹ sang con

Tóm tắt câu hỏi:

Cha mẹ tôi đã già yếu và muốn chuyển toàn bộ tài sản là bìa đỏ và nhà đất sang cho tôi đứng tên thì thủ tục cần làm như thế nào?

Luật sư tư vấn:

Trong trường hợp của bạn, nếu muốn chuyển toàn bộ tài sản là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang cho bạn thì bạn cần làm hợp đồng tặng cho bất động sản và tiến hành các công việc:

Thứ nhất, theo quy định của “Bộ luật dân sự 2015” thì:

Điều 467.Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Như vậy, giữa cha mẹ bạn và bạn sẽ làm một hợp đồng tặng cho bất động sản, sau đó tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhường này.

Thứ hai, sau khi hoàn thành hợp đồng chuyển nhượng, bạn cần ra UBND nơi có mảnh đất đó để hoàn thiện thủ tục sang tên bất động sản từ cha mẹ sang tên minh theo quy định của pháp luật.

3. Có được yêu cầu hưởng một phần đất từ bố mẹ

Tóm tắt câu hỏi:

Gia đình tôi gồm 6 người. Tôi là con trai thứ nhất, sau tôi là 3 em gái và 1 đứa em trai và dì của tôi. Tôi đã có gia đình ở riêng và 4 người con khác cũng vậy nhưng ở Miền Nam. Dì tôi không có chồng nhưng có một đứa con trai. Hai mẹ con ở chung với bố mẹ tôi. Khi bố mẹ tôi 80 tuổi, hai người đã đi chuyển toàn bộ đất ở và vườn sang cho dì tôi mà không hỏi ý kiến của tôi. Luật sư cho tôi hỏi như vậy có được hay không và tôi có quyền lấy một phần đất để thờ cúng bố mẹ tôi sau này hay không?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ vào Điều 106 “Bộ luật dân sự 2015” thì 

Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này.

Tài sản chung của hộ gia đình được chiếm hữu, sử dụng, định đoạt phải có sự thỏa thuận giữa các thành viên. 

Căn cứ xác định hộ gia đình là: 

– Cùng chung sống với nhau; 

– Cùng hoạt động trong sản xuất, kinh doanh;

– Cùng đóng góp công sức để tạo lập khối tài sản chung;

Trong trường hợp này, bạn không được coi trong hộ gia đình với bố mẹ bạn, bạn đã ra ở riêng và tạo lập tài sản riêng. Do đó, việc chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản của bố mẹ bạn không cần thỏa thuận với bạn. Bạn cũng không có quyền lấy một phần đất nào của bố mẹ bạn để thờ cúng cho bố mẹ bạn khi không được sự đồng ý của bố mẹ bạn. Do bố mẹ bạn vẫn sống, nên việc định đoạt mảnh đất này như thế nào do ý chí của bố mẹ bạn. Trừ hai trường hợp sau đây: 

Thứ nhất, bạn có căn cứ chứng minh bố mẹ bạn mất năng lực hành vi dân sự và đã có bản án, quyết định của Tòa án. Khi đó, việc thực hiện các giao dịch dân sự do người đại diện theo pháp luật của bố mẹ bạn thực hiện. Người đại diện theo pháp luật trong trường hợp cả hai đều mất năng lực hành vi dân sự là người giám hộ của bố mẹ bạn. Trong trường hợp này, bạn là người giám hộ của bố mẹ bạn theo khoản 2 Điều 62 “Bộ luật dân sự 2015”.

Trong trường hợp cha và mẹ đều mất năng lực hành vi dân sự hoặc một người mất năng lực hành vi dân sự, còn người kia không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con cả là người giám hộ; nếu người con cả không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con tiếp theo là người giám hộ.

Thứ hai,  bạn có quyền sử dụng một phần đất do bạn đóng góp hoặc được bố mẹ bạn tặng cho (việc tặng cho phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực). Việc định đoạt tài sản chung phải tuân theo thỏa thuận của các bên theo khoản 1 Điều 223 Bộ luật dân sư 2005. Trong trường hợp này, bố mẹ bạn khi sang tên cho người khác bắt buộc phải thỏa thuận với bạn. 

4. Bố mẹ tặng cho con đất có phải xin ý kiến của các thành viên còn lại?

Tóm tắt câu hỏi:

Xin hỏi Luật sư: Gia đình tôi có 05 anh em, nay tôi có gia đình nên Bố mẹ cho tôi một phần đất của gia đình để làm kế sinh nhai. nhưng chỉ có 04 người con đồng ý, còn 01 không. Vậy có hợp pháp không và tôi có được làm giấy chủ quyền không?

Luật sư tư vấn:

Theo như bạn trình bày thì bố mẹ bạn có cho bạn một phần đất làm kế sinh nhai. Do thông tin bạn nêu không rõ là mảnh đất là của bố mẹ bạn hay là của hộ gia đình nên có thể xảy ra các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Mảnh đất là cấp cho hộ gia đình bạn. Trong trường hợp này việc bố mẹ bạn cho bạn mà không được sự đồng ý của tất cả thành viên là không hợp pháp. Bởi: Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Như vậy, theo quy định trên đất được cấp cho hộ gia đình thì thuộc quyền sở hữu chung của tất cả mọi thành viên trong hộ gia đình. Việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, nếu thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mà trong sổ hộ khẩu gia đình bạn có tất cả các thành viên trong gia đình (gồm bố mẹ và 5 anh chị em) thì mảnh đất này thuộc quyền sở hữu chung của tất cả các thành viên. 

Và theo Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Từ các quy định trên thì nếu mảnh đất là cấp cho hộ gia đình thì khi chuyển nhượng cần được tất cả các thành viên trong gia đình đồng ý. Do đó, việc bố mẹ bạn cho bạn mà chỉ có 4 người đồng ý còn một người không đồng ý thì không hợp pháp. Trong trường hợp này, bạn có thể làm đơn ra Tòa để yêu cầu phân chia mảnh đất.

Trường hợp 2: Mảnh đất là tài sản chung của bố mẹ bạn. Trong trường hợp này bố mẹ bạn có toàn quyền định đoạt mà không cần sự đồng ý của các thành viên trong gia đình. Điều này có nghĩa là bố mẹ bạn có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn mà không cần phải có sự đồng ý của anh chị em bạn.

Căn cứ theo Điều 459 Bộ luật dân sự 2015, tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Và theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã”.

Theo đó, bố mẹ bạn có mảnh đất tặng cho lại bạn thì bắt buộc việc tặng cho này phải được lập thành văn bản có công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có diện tích mảnh đất.  Về hồ sơ thì bạn sẽ phải chuẩn bị các giấy tờ gồm:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Sổ hộ khẩu gia đình

+ Chứng minh thư nhân dân

+ Giấy tờ chứng minh tài sản riêng của mẹ chồng bạn

Sau đó bạn và bố mẹ bạn tới trực tiếp Văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Sau khi công chứng xong, bạn thực hiện thủ tục đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Chủ đề: pháp lý

Theo Luatduonggia