Description

Hình Ảnh & Pháp Lý

_____________________________

Dịch Vụ Realestat

_____________________________

From Đăng Ký Công Tác Viên Bán BĐS

_____________________________

101m2 Biệt Thự Mini Góc 2 Mặt Tiền Gần Chợ Sặt Khu Tín Nghĩa Tân Biên - Giá 7.7 Tỷ

1) THÔNG SỐ NGÔI NHÀ (RÕ TỪNG Ý)

 

Loại hình: Biệt thự mini / nhà phố 1 trệt 2 lầu, góc 2 mặt tiền

 

Diện tích đất: 101m² (ngang 7.2m × dài 15m)

 

Diện tích sàn: 178m²

 

Kết cấu: 1 trệt 2 lầu

 

Công năng: 4 phòng ngủ – 2 WC – phòng khách rộng – sân để xe thoải mái

 

Pháp lý: Sổ riêng – full thổ cư – đã hoàn công

 

Hướng / mặt tiền / lộ giới: Góc 2 mặt tiền – đường nhựa thông thoáng – thuận tiện vừa ở vừa kinh doanh

 

Hiện trạng: Nhà hoàn thiện, vào ở/khai thác ngay

 

2) VỊ TRÍ & TIỆN ÍCH THỰC TẾ

 

Cách QL1A ~20m (ra trục lớn cực nhanh)

 

Gần Chợ Sặt – Chợ đầu mối Tân Biên – Nhà thờ Hà Nội – Công viên 30/4

 

Khu dân cư an ninh, yên tĩnh; tiện ích đầy đủ trong bán kính ngắn

 

3) BỐI CẢNH HÀNH CHÍNH – PHÁP LÝ (BẮT BUỘC, CÓ NÊU RÕ)

 

Theo Nghị quyết sắp xếp ĐVHC cấp xã của tỉnh Đồng Nai, phường Tân Biên + phường Hố Nai + phường Long Bình được sắp xếp để thành phường mới tên “phường Long Bình”.

 

Nghị quyết này được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua ngày 16/06/2025; địa phương triển khai tổ chức thực hiện theo Đề án 379/ĐA-CP.

➡️ Khi đăng tin/ghi địa chỉ, nên thể hiện theo hướng: khu vực Tân Biên (cũ) – nay thuộc phường Long Bình (mới) để đồng bộ hồ sơ và truy xuất thông tin hành chính.

 

4) PHÂN TÍCH ĐỊNH GIÁ (CÓ LOGIC – DỮ LIỆU ĐI KÈM)

 

Giá chào: 7.7 tỷ

 

Giá/ m² đất (tham chiếu nhanh): 7.7 tỷ / 101m² ≈ ~76.2 triệu/m² (chưa tách giá trị nhà)

 

Theo khung phân khúc giá Nhà Tốt/BDSPlus, Bình Dương – Đồng Nai – Long An:

 

Cao cấp: 51–80 triệu/m²

 

Hạng sang: >80 triệu/m²

➡️ Với mức ~76.2 triệu/m² đất (tham chiếu), sản phẩm đang nằm cận trên của “cao cấp” (tùy chất lượng đường, vị trí góc – mật độ thương mại – hoàn công).

 

Gợi ý áp dụng 6 phương pháp định giá (đúng yêu cầu):

 

So sánh trực tiếp: So 3–5 căn tương đồng (góc/đường nhựa/diện tích 90–120m²) trong cùng cụm khu dân cư

 

Thu nhập: Nếu khai thác kinh doanh nhỏ (spa, văn phòng, tạp hóa…) + cho thuê phòng

 

Thặng dư: Phù hợp nếu xét kịch bản cải tạo – nâng cấp – bán lại

 

Hệ số K: Dùng để kiểm tra “độ lệch” giữa giá thị trường và giá đất tham chiếu khu vực

 

DCF: Nếu mua để cho thuê dài hạn (chiết khấu dòng tiền 3–5 năm)

 

Chi phí: Ước chi phí xây dựng/hoàn thiện + khấu hao để tách giá trị nhà/đất

 

5) PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH & VAY NGÂN HÀNG (THEO 3 NHÓM THU NHẬP)

 

Nguyên tắc an toàn: tổng trả nợ/tháng ≤ 35–40% thu nhập ròng (để vẫn “thở” được khi lãi suất biến động).

 

Thu nhập 10–20 triệu/tháng

 

Khuyến nghị: Không nên vay lớn cho sản phẩm 7.7 tỷ (áp lực dòng tiền cao)

 

Nếu vẫn mua: cần vốn tự có rất lớn, hoặc có thêm nguồn thu khác ổn định

 

Thu nhập 20–30 triệu/tháng

 

Khuyến nghị: Chỉ nên vay khi vốn tự có mạnh + có dòng tiền bổ sung (kinh doanh/cho thuê)

 

Tỷ lệ vay an toàn: ưu tiên ≤ 30% giá trị tài sản

 

Thu nhập trên 30 triệu/tháng

 

Có thể cân nhắc vay, nhưng vẫn nên giữ biên an toàn

 

Tỷ lệ vay an toàn: khoảng 30–50% tùy mức ổn định nghề nghiệp & kế hoạch khai thác

 

Gợi ý: chọn phương án trả nợ linh hoạt, có quỹ dự phòng 6–12 tháng

 

6) PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG – RỦI RO – CƠ HỘI (CÓ DỮ LIỆU)

 

Nhu cầu tìm kiếm nhà thấp tầng Q3/2025 giảm 23% QoQ → thị trường bớt “nóng”, người mua chọn lọc hơn.

 

Giá chào bán nhà thấp tầng ngoài dự án tăng 3% QoQ → mặt bằng giá vẫn nhích lên dù nhu cầu giảm, thể hiện xu hướng “giữ giá” ở hàng tốt.

 

Ở mảng thấp tầng trong dự án, khu vực Đồng Nai ghi nhận 590 căn bán được trong Q3/2025, tăng 22% QoQ → thanh khoản dự án vẫn có giao dịch, là tín hiệu hỗ trợ tâm lý thị trường chung.

 

Rủi ro ngắn hạn (logic theo dữ liệu):

 

Cầu tìm kiếm giảm → thời gian bán có thể dài hơn nếu định giá “vượt khung” hoặc thiếu lợi thế thật.

 

Cơ hội trung – dài hạn:

 

Hàng góc 2 mặt tiền + gần chợ/QL1A + hoàn công thường giữ giá tốt hơn nhóm nhà trong hẻm, dễ ra hàng khi thị trường phục hồi (đặc biệt nhóm mua ở + kinh doanh).

 

7) PHÂN KHÚC KHÁCH HÀNG MỤC TIÊU & KỊCH BẢN

 

Khách mua để ở:

 

Mua khi cần “ở ngay – pháp lý sạch – tiện ích đầy đủ”

 

Ưu tiên vì có sân xe, phòng ngủ nhiều, khu dân cư yên tĩnh

 

Nhà đầu tư ngắn hạn (6–12 tháng):

 

Chỉ phù hợp nếu thương lượng được giá tốt + có kế hoạch “tút nhẹ” để tăng hấp dẫn (nội thất/ngoại thất)

 

Thoát hàng khi có sóng nhu cầu quay lại (thường sau giai đoạn lãi suất/niềm tin ổn hơn)

 

Nhà đầu tư trung hạn (1–3 năm):

 

Chiến lược: khai thác kinh doanh nhỏ/cho thuê một phần để giảm chi phí vốn

 

Thoát hàng khi giá khu vực tăng theo trục thương mại – dịch vụ

 

Nhà đầu tư dài hạn (3–5 năm):

 

Mua để “giữ tài sản” ở vị trí bám trục, ưu tiên sản phẩm có hoàn công – sổ riêng

 

Thoát hàng theo chu kỳ thị trường (khi cầu quay lại mạnh + mặt bằng giá tăng)

 

📌• Chính Chủ Ký Gửi – Hoa Hồng Hấp Dẫn Cho Cộng Tác Viên

📌 Một Vài Lưu Ý Nhỏ Để Hỗ Trợ Anh/Chị Tốt Hơn:

1. Anh/Chị Vui Lòng Nhắn Trước Khoảng 1 Tiếng Nếu Có Nhu Cầu Đi Xem Thực Tế, Để Bên Em Chuẩn Bị Chu Đáo Hơn.

2. Việc Thương Lượng Giá Xin Được Ưu Tiên Khi Gặp Trực Tiếp Chủ Sổ, Mong Anh/Chị Thông Cảm Vì Không Thể Báo Giá Qua Tin Nhắn.

3. Tất Cả Thông Tin Trong Bài Đăng Đều Đã Được Xác Minh Trực Tiếp Với Chủ Sở Hữu — Có Tin Nhắn Và Ghi Âm Làm Căn Cứ Rõ Ràng.

4. Cam Kết Cung Cấp Thông Tin Đúng Sự Thật.

• Hashtag :

#bietthumini #goc2mattien #TanBien #ChoSat #TinNghia #BienHoa #DongNai #nhaPho #soRieng #fullThoCu #daHoanCong #ganQL1A #muanhaodongnai #batdongsandongnai #nhadatbienhoa

•--------------------------

•🌐  Holine : 0363355945 Đức Minh

•🌐  Gmail : Lyminhbdsdongnai@gmail.Com

•🌐  Tốc Độ – Minh Bạch – Chuyên Nghiệp

•🌐  Mã Chứng Chỉ Môi Giới Bất Động Sản : HCM - 0002027

•🌐  RID 7763