235m2 Đất Ngay Chợ & Nhà Thờ Gx Bùi Thái P.Tam Hiệp

Description

235m2 Đất Ngay Chợ & Nhà Thờ Gx Bùi Thái P.Tam Hiệp - Giá 5 Tỷ

I) Thông số tài sản

Loại hình: Đất ở (sổ riêng – full thổ cư)

Diện tích: 7m x 30m = 235m²

Xây dựng: Đất trống (phù hợp xây nhà phố / biệt thự mini / chia 2 căn)

Pháp lý: Sổ riêng – FULL thổ cư – sang tên nhanh

Đường trước đất: Xe 16 chỗ vào thoải mái – thông bàn cờ

Hiện trạng: Sẵn giao dịch – xem đất được ngay

II) Vị trí – tiện ích – khoảng cách thật

50m ra Chợ Tam Hòa – GX Bùi Thái

400m ra QL1A – Cầu Suối Linh

450m ra đường Phạm Văn Thuận – Ngã 3 Tam Hiệp

900m ra Bệnh viện Đồng Nai

1,2km ra Ngã 4 Amata – Lotte Mart

III) Bối cảnh pháp lý & hành chính bắt buộc (sau 01/07/2025)

Từ 01/07/2025, theo phương án sắp xếp ĐVHC cấp xã, phường Tam Hiệp (mới) được thành lập trên cơ sở sáp nhập 4 phường: Tân Hiệp – Tân Mai – Tam Hiệp – Bình Đa.

Các đơn vị hành chính cấp xã hình thành sau sắp xếp chính thức hoạt động từ 01/07/2025.

👉 Ý nghĩa với người mua: khi làm hồ sơ/địa chỉ hành chính, cần thống nhất theo “Phường Tam Hiệp (mới)” để đồng bộ giấy tờ giao dịch, công chứng, ngân hàng.

IV) Giá bán & “điểm neo” định giá (nói bằng số)

GIÁ giảm còn: 5 TỶ (còn bớt)

Giá/m² tham chiếu: 5.000.000.000 / 235m² ≈ 21,3 triệu/m²

Phương pháp định giá áp dụng (đúng chuẩn)

So sánh trực tiếp (Market Comparison): đối chiếu các thửa tương đồng, cùng mục đích sử dụng, đã giao dịch/đấu giá hợp lệ.

V) Phân tích tài chính & vay ngân hàng (3 nhóm thu nhập)

Nguyên tắc an toàn: tổng nghĩa vụ trả nợ/tháng ≤ 35–40% thu nhập ròng (để tránh gãy dòng tiền).

1) Thu nhập 10–20 triệu/tháng

Khuyến nghị: hạn chế vay lớn; ưu tiên có sẵn vốn cao.

Tỷ lệ vay an toàn: khoảng ≤ 20–30% giá trị tài sản.

Rủi ro: áp lực lãi suất + chi phí sinh hoạt làm “đuối” dòng tiền.

2) Thu nhập 20–30 triệu/tháng

Khuyến nghị: vay được nếu có dự phòng tốt.

Tỷ lệ vay an toàn: khoảng 30–40%.

Chiến lược: chọn kỳ hạn dài, ưu tiên trả trước gốc khi có tiền nhàn rỗi.

3) Thu nhập trên 30 triệu/tháng

Khuyến nghị: có thể tối ưu đòn bẩy.

Tỷ lệ vay an toàn: khoảng 40–50% (tùy lịch sử tín dụng & tài sản đảm bảo).

Chiến lược: giữ dòng tiền dự phòng 6–12 tháng để “miễn nhiễm” biến động lãi suất.

VI) Thị trường – rủi ro – cơ hội (có logic dữ liệu)

Dữ liệu quan tâm/thanh khoản (proxy từ chỉ số nền tảng)

Q3/2025, mức độ quan tâm đất nền trong dự án tại Đồng Nai giảm ~55% so với quý trước (Q-o-Q) → tâm lý thị trường đang “kén hàng”.

Cùng kỳ, lượng tin đăng Đồng Nai giảm ~12% Q-o-Q → nguồn hàng rao bán có xu hướng co lại.

Rủi ro ngắn hạn

“Quan tâm giảm mạnh” → thời gian ra hàng có thể dài hơn nếu định giá thiếu cạnh tranh.

Cơ hội trung – dài hạn

Khi thị trường kén chọn, tài sản vị trí thật – tiện ích thật – pháp lý sạch vẫn giữ lợi thế (đặc biệt dạng đất thổ cư đô thị gần trục QL1A/Phạm Văn Thuận).

VII) Phân khúc khách hàng mục tiêu & kịch bản

1) Khách mua để ở

Thời điểm mua: khi xem được pháp lý chuẩn + thương lượng giá tốt (giai đoạn thị trường kén hàng).

Kế hoạch: xây nhà ở thật, tối ưu chi phí; lợi thế sống gần chợ – bệnh viện – tiện ích.

2) Khách đầu tư ngắn hạn (3–9 tháng)

Phù hợp nếu mua được mức giá tốt so với mặt bằng khu vực + có “câu chuyện” cải thiện (đường/tiện ích/nhà mẫu).

Thoát hàng: khi thị trường tăng lại “độ quan tâm”, ưu tiên bán cho nhóm mua ở.

3) Khách đầu tư trung hạn (12–24 tháng)

Chiến lược: mua – hoàn thiện hồ sơ – dọn sạch ranh mốc – chờ chu kỳ hồi phục quan tâm.

Thoát hàng: khi nhu cầu quay lại, ưu tiên chốt theo “giá/m² neo” so sánh.

4) Khách đầu tư dài hạn (3–5 năm)

Chiến lược: giữ tài sản thổ cư đô thị, ưu tiên vị trí có tiện ích dày đặc để “giữ giá trị thực”.

📌 Một Vài Lưu Ý Nhỏ Để Hỗ Trợ Anh/Chị Tốt Hơn:

1. Anh/Chị Vui Lòng Nhắn Trước Khoảng 1 Tiếng Nếu Có Nhu Cầu Đi Xem Thực Tế, Để Bên Em Chuẩn Bị Chu Đáo Hơn.

2. Việc Thương Lượng Giá Xin Được Ưu Tiên Khi Gặp Trực Tiếp Chủ Sổ, Mong Anh/Chị Thông Cảm Vì Không Thể Báo Giá Qua Tin Nhắn.

3. Tất Cả Thông Tin Trong Bài Đăng Đều Đã Được Xác Minh Trực Tiếp Với Chủ Sở Hữu — Có Tin Nhắn Và Ghi Âm Làm Căn Cứ Rõ Ràng.

4. Cam Kết Cung Cấp Thông Tin Đúng Sự Thật.

• Hashtag :

#Realestat

#Nguyenducminh

#Nhadatcotat

#datthoCu #datnenDongNai #phuongTamHiep #BienHoa #PhamVanThuan #QL1A #ChoTamHoa #GXBuiThai #SoRieng #FullThoCu #BatDongSanDongNai #DatDepGiaTot

•--------------------------

•🌐 Holine : 0363355945 Đức Minh

•🌐 Gmail : Lyminhbdsdongnai@gmail.Com

•🌐 Tốc Độ – Minh Bạch – Chuyên Nghiệp

•🌐 Mã Chứng Chỉ Môi Giới Bất Động Sản : HCM - 0002027

•🌐 RID MG 279