Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự chênh lệch với diện tích đất thực tế

Mình có mua mảnh đất ở xã Nhuận Trạch, Hoà Bình để làm nhà vườn, diện tích khi mua người bán cho xem sổ đỏ là 700m2 ( bao gồm 300m2 đất ở và 400m2 đất vườn), tuy nhiên sổ đỏ này diện tích đất được đo bằng tay. Khi mình mua lại mảnh đất này được tính trên diện tích sổ là 700m2. Tuy nhiên, khi mình nhận sổ đỏ làm lại dưới tên mình thì diện tích thực tế chỉ có 570,8 m2 (bao gồm 300m2 đất ở và 270.8m2 đất vườn), người bán lấy lý do là diện tích sổ cũ được đo bằng tay nên không chính xác, sau khi bán cho mình thì địa chính Hoà Bình có về đo lại bằng máy nên diện tích có giảm là do phải hiến đất làm vườn cho xã. Vậy quý công ty cho mình hỏi là mình có được đền bù diện tích bị mất từ sổ đỏ cũ sang sổ đỏ mới không? và bên đền bù là người bán hay chính quyền địa phương?

Bạn không xác định rõ việc diện tích đất trên Giấy chứng nhận mới giảm là do người bán đất lừa dối hay do thực tế chủ cũ tự nguyện trả lại – "hiến" cho ủy ban nhân dân xã. Trường hợp chủ cũ đã tự nguyện trả phần đất vườn cho xã từ trước khi giao kết hợp đồng mua bán những vẫn bán cho bạn bao gồm cả 129,2 m2 đất vườn đó thì giao dịch đối với phần đất đó đã vô hiệu do bị lừa dối, căn cứ Điều 127 Bộ luật dân sự 2005 :

"Điều 132. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình."

Trong trường hợp chủ đất ngay từ đầu cũng không biết về diện tích thực tế của đất, thì hợp đồng dân sự có thể bị vô hiệu theo quy định của Điều 131 Bộ luật Dân sự 2005:

Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch dân sự mà xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của giao dịch đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Trong trường hợp một bên do lỗi cố ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thì được giải quyết theo quy định tại Điều 132 của Bộ luật này."

Như vậy, nếu thuộc một trong hai trường hợp trên, thì việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn có thể vô hiệu. Về việc giải quyết hợp đồng: Nếu bạn cũng đồng ý với đối với phần diện tích 570,8m2 thì hai bên có thể thỏa thuận để giao kết hoặc sửa đổi lại hợp đồng chuyển nhượng. Trong trường hợp bạn không đồng ý thì bạn có thể làm đơn yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, có yếu tố giả tạo hoặc do bị nhầm lẫn. Khi giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. ối với giao dịch dân sự vô hiệu bị vô hiệu do bị lừa dối thì bên có lỗi còn phải bồi thường thiệt hại cho bạn ( nếu có).