Description

Hình Ảnh & Pháp Lý

_____________________________

Dịch Vụ Realestat

_____________________________

From Đăng Ký Công Tác Viên Bán BĐS

_____________________________

245m2 Nhà Mặt Tiền Kinh Doanh Dt 767 Vĩnh Tân Cũ - 4.5 Tỷ 

 📍 Vị trí: Mặt tiền ĐT 767, khu chợ Vĩnh Tân cũ – nay thuộc xã Tân An (mới), tỉnh Đồng Nai

Loại hình: Nhà ở riêng lẻ – mặt tiền kinh doanh

Diện tích: 6 x 38m = 245m²

Thổ cư: 200m²

Kết cấu: Nhà cấp 4 – phòng khách trống suốt, 3PN, 2WC, 1 kho, sân sau rộng

Pháp lý: Sổ riêng, đất ở lâu dài

Mặt tiền – lộ giới: Mặt tiền ĐT 767, trục giao thông chính, xe tải lưu thông

Hiện trạng: Đang ở, phù hợp vừa ở vừa kinh doanh

2️⃣ Bối cảnh pháp lý – hành chính (cập nhật 2025)

Theo Nghị quyết 1662/NQ-UBTVQH15 ngày 16/6/2025 và Đề án 379/ĐA-CP (09/05/2025), xã Vĩnh Tân và xã Tân An được sáp nhập thành xã Tân An (mới)

👉 Điều này giúp đồng bộ bộ máy quản lý, tăng tính minh bạch pháp lý và thuận lợi thủ tục đất đai theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP (đã được đính chính tại Quyết định 2418/QĐ-BNNMT).

3️⃣ Phân tích định giá (đa phương pháp)

So sánh thị trường: Nhà mặt tiền ĐT 767 khu vực này dao động 20–23 triệu/m² đất.

Giá chào bán: ~18,3 triệu/m² → thấp hơn mặt bằng 8–12%.

Phương pháp thu nhập: Cho thuê kinh doanh 15–20 triệu/tháng → lợi suất 4–5%/năm.

Hệ số K & chi phí: Giá đất sát bảng giá nhưng chưa phản ánh hết lợi thế thương mại.

DCF (5 năm): Nếu tăng trưởng 7–9%/năm, biên lợi nhuận kỳ vọng 30–40%.

👉 Định vị: Giá tốt hơn thị trường, biên an toàn cao.

4️⃣ Phân tích tài chính & vay ngân hàng

Tỷ lệ vay an toàn: 50–60% (2,2–2,7 tỷ)

Thu nhập yêu cầu tối thiểu: 45–60 triệu/tháng

Dòng tiền cho thuê có thể hỗ trợ 30–40% áp lực trả nợ

Khuyến nghị: giữ tỷ lệ trả nợ < 40% thu nhập hộ gia đình

5️⃣ Thị trường – rủi ro – cơ hội

Thanh khoản nhà mặt tiền trục chính luôn cao hơn nhà trong hẻm

Chu kỳ 2024–2026: giai đoạn tích lũy trước sóng hạ tầng

Rủi ro ngắn hạn: biến động lãi suất

Cơ hội trung – dài hạn: hưởng lợi từ phát triển công nghiệp & dân cư tăng mạnh

6️⃣ Phân khúc khách hàng phù hợp

✔️ Gia đình vừa ở vừa kinh doanh

✔️ Nhà đầu tư giữ tiền trung hạn 3–5 năm

✔️ Nhà đầu tư cho thuê dòng tiền

👉 Thời điểm mua tốt khi thị trường còn đang tích lũy.

7️⃣ Tiện ích & địa lý thực tế

Gần chợ Vĩnh Tân

Nhà thờ Giáo xứ Thịnh An

Trường học, Bách Hóa Xanh, trạm y tế

Khu dân cư đông, buôn bán sầm uất thật – không phải khu quy hoạch ảo

 Lưu ý khi làm việc:

Vui lòng báo trước khoảng 1 giờ nếu cần xem thực tế để được hỗ trợ tốt nhất.

Giá chỉ trao đổi trực tiếp với chủ sổ; không thương lượng qua tin nhắn.

Thông tin đã xác minh với chủ sở hữu (có căn cứ rõ ràng).

Cam kết cung cấp thông tin trung thực.

#Realestat #Nguyenducminh #Nhadatcotat #batdongsanDongNai #bdsDongNai #nhaDatDongNai #DongNaiRealEstate #DongNaiProperty #nhaDatBienHoa #batdongsanBienHoa #nhaDatLongKhanh #batdongsanLongKhanh #nhaDatTrangBom #batdongsanTrangBom #nhaDatVinhCuu #batdongsanVinhCuu #NhaBienHoa #nhamatien767 #batdongsanDongNai #xaTanAnMoi #nhaokinhanh #dautubatdongsan

•--------------------------

•🌐  Holine : 0363355945 Đức Minh

•🌐  Gmail : Lyminhbdsdongnai@gmail.Com

•🌐  Tốc Độ – Minh Bạch – Chuyên Nghiệp

•🌐  Mã Chứng Chỉ Môi Giới Bất Động Sản : HCM - 0002027

•🌐  RID MG 446