1. Hồ sơ dự án không đầy đủ
Một nền đất dự án có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh không thể thiếu một trong các loại giấy quan trọng sau:
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của chủ đầu tư: Xem xét giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư, lưu thông tin về lĩnh vực kinh doanh, xây dựng chức năng và đầu tư các dự án bất động sản của doanh nghiệp đó.
- Văn bản có thể hiện khu đất nền dự án đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất.
- Quy hoạch chi tiết 1/500 (đối với dự án quy mô nhỏ hơn 5ha) hoặc quy hoạch chi tiết bằng 1/500 (đối với dự án quy mô nhỏ hơn 5ha). This plan is must be the base for the test permission. Quy hoạch chi tiết 1/500 must be current used to build as: Dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tổ chức không gian, kiến trúc, công trình hạ tầng, kiến trúc trúc / chi tiết thiết kế của từng lô đất, đánh giá môi trường. Thông qua quy hoạch chi tiết 1/500, nhà đầu tư có thể sử dụng quy trình tổng thể bằng dự án, định vị các công trình, thiết kế cơ sở cũng như mối quan hệ giữa các công trình thuộc quy hoạch với bên ngoài yếu tố của quy hoạch như: cổng vào, đường đi, tường rào…
- Công ty phê duyệt tư vấn đầu tư có thẩm quyền (nếu dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ đồng). Theo đó, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố: đầu tư năng lực, nguồn gốc, quy hoạch khu đất, tham vấn ý kiến các ban ngành liên quan (hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện lực, cấp thoát nước…), sau đó làm tờ trình UBND tỉnh chấp nhận đầu tư chủ.
- Giấy phép xây dựng cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp phép cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di chuyển công trình. Giấy phép nội dung là những thông tin như: Tên và địa chỉ của đầu tư chủ, dự án thuộc công ty tên, dự án vị trí, đường đỏ, xây dựng chỉ giới hạn…
2. Owner is not complete build up the under the floor
 |
| Kiểm tra xem chủ đầu tư đã hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng dự án chưa cũng là cách để người mua đánh giá pháp lý khu đất đó. Ảnh minh họa: Internet |
Theo khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, một trong những điều kiện để chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền đó là phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
Cụ thể, “kết cấu hạ tầng bao gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải”.
Vì vậy, người mua cần kiểm tra việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của chủ dự án trước khi ký hợp đồng, tránh rủi ro gặp phải chủ đầu tư lách luật, đất nền bán trước, kết cấu hạ tầng xây sau.
3. Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án
Người mua cần tự tìm hiểu hoặc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án đất nền như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế phí liên quan đến đất đai (nếu có)… Nếu chủ đầu tư chưa nộp đầy đủ các khoản tiền này thì dự án không đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng. Quan trọng hơn, việc nợ thuế phí cũng cho thấy khả năng chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, thiếu kinh nghiệm và uy tín kinh doanh, do đó người mua nên tránh đặt niềm tin và “rót tiền” vào dự án đó.
4. Đất đang vướng tranh chấp
Theo quy định hiện hành tại Luật Đất đai 2013, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải chứng minh được mảnh đất đó không có tranh chấp nhận. Vì vậy, đây cũng là một tiêu chuẩn quan trọng mà người mua cần phải xem khi đầu tư vào nền đất, cụ thể là kiểm tra xem đất thuộc dự án có quy hoạch, tranh chấp hay không. Nhà đầu tư có thể kiểm tra xem lô đất có chấp nhận hay không bằng cách xác nhận thông tin tại cơ quan có thẩm quyền, sử dụng phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến hoặc dò hỏi thông tin từ môi trường , local address.
Linh Phương
Sale Admin - Đức Minh
